蕭權勇

             根據2000 年主計處戶口與住宅普查資料顯示台灣地區(不包含金馬地區)

                             空屋數共有1,228,798 戶，平均空屋率為17.6%；

                    在地理空間分佈上，空屋數以北部區域最多，計有564,266 戶，

                                        其次為南部地區，共有316,315 戶，

 中部地區空屋數有310,504 戶，而空屋數規模最小地區為東部地區，僅有37,713 戶。 

人口減少及收入的不對等！ 再加上空屋率！你想房地產能保值嗎？能增值嗎？

 告訴你要買房子的親友~戒急用忍吧!! 10年後,很快就會見分曉啦！

   這是一篇對台灣房地產分析極為透澈的文章，值得大家參考！

   2年後勞動人口衰退！資金大逃殺，房市長線恐崩七成！

美智權報編輯部

根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時

將消失；而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，總人口數開始減少。在這個影響下，台

灣的房貸風暴最快在明年就會發生。比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步入人口紅利消失的

階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子

化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象；以10年的

長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民

眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富

縮水最大的族群。

在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國

等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面

防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本

的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行

相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房

地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資

客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產價格達

到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房

地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產

價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。與台灣很類似的，

當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅

的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心

開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來

資產與本土資金一起狂炒的日本房 地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直

到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。

當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的

房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，

整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落

進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止

跌，甚至還有走跌空間，2050年 以前，日本房地產長線仍是走跌。

圖1:日本不動產價格指數

描述: 描述: http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/images/pic62-3.jpg

房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投

資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利

正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無

法再恢復，同上面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段

是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導

火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是

當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失

去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入

其他投資項目。

圖2:日 本人口比例變化

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接著來看美國房地產，圖3是美國房地產價值走勢變化，而綠色箭頭處是前一波美國房地產停滯的

時期，對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了Bush時

代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了

2008年 人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房

貸，美國房地產終於崩潰。

觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的

點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年 以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地

產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。

圖3:美國房地產價值走勢變化

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圖4:美國人口結構變化

描述: 描述: http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/images/pic62-6.jpg

至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國

總人口約穩定停在74.4%的 比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生

兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的

勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減

少。

最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市

根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩

護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國 際資金進來投資，現有的國際

資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。

圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖

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圖6:未來50年人口結構趨勢圖

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處 在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢、想

「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的

置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續 苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是

龐大國際資 金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人

口長期負成長，在2023年 開始台灣的總人口數更將開始長期減少。因此，未來台灣房地產將至少

維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年

內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。

過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走

了

50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，這是台灣第一次面臨人口紅

利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌的神話，迷信著建商

所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。如果此時台灣人還不

醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的

經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。

           基隆安樂福音堂王憲武弟兄口述、李水吉整理

2000年二月，我全家省穿儉用僅存五十萬買股票，不到兩個月斷頭輸光光，這不但是歹命，也是禍患。事後安樂福音堂李弟兄還寫打油詩消譴我：
股市本是大賭坊，政府做東百姓玩，有人一夕可致富，有人財產輸光光。外資財團資本粗，可憐散戶菜藍族，勤勤儉儉存幾個，總是小贏後大輸。進場之前需謹慎，精挑細選積優股，若被套牢且抱住，勿急殺進又殺出。奉勸弟兄和姊妹，我們都是基督徒，若有閒錢要投資，請先禱告主耶穌。

老婆禱告求購屋
我後悔，沒有先禱告再進場。我老婆她凡事信心十足，連被蚊子咬都要禱告主耶穌，禱告詞如纏腳布，每天都在求上帝賜她有一天能夠買一棟房子，我則邊站笑笑說：「妳在白日做夜夢，醒來一場空」，不想想我們一家六口僅靠我一個人汗流滿面才得溫飽，還要付房租，哪有能力買房子，除非上帝告訴妳下一期要開的樂透彩七個字，否則比登天還難?知足常樂吧，苛求與幻想會讓妳腳步踏空的。
 
2003年五一勞動節難得放假一天，我陪老婆閒逛東湖路，發現一棟四樓別墅美侖美奐，心想，如果哪一天我擁有這麼一棟房子，就是做牛做馬也甘願。當我們走近發現牆上掛著一張大紙板，上面寫著：「全棟200坪，250」，不可思議，以我從事建築工人十多年的經驗估價，這棟房子最少也要1500萬以上，竟然250萬元出售，其中必有原因？好奇心驅使，我陪老婆走到鄰近住戶問因由，幾個村姑七舌八嘴：哎喲喂呀！那棟房子是鬼屋也，兩年不到已經換了十一個主人，每個主人都拜盡各大寺廟，請過靈異大師，道士，做法驅魔趕鬼，結果都是慘敗落荒而逃，現在不要說只賣兩佰五十萬，就是送人� ㄗS人敢要，你們若買這棟房子，包你住不過十天就落跑。

全家向魔鬼挑戰 
回到家老婆低頭沈思默默無言，我問她：「妳在想什麼？」她說：「我在想那棟房子」「喂！那是一棟鬼屋耶！妳敢住嗎？」我有一點緊張，擔心她想買那棟房子，因為她是個出了名的「耿直、憨膽」，勇於向魔鬼挑戰的女強人。
 
有一天我從工地打電話告訴她，今晚有幾位同事要到咱家吃飯，請她多做兩三道菜，晚餐前我要五歲的女兒帶大家謝飯禱告，小女兒說我不會，坐在旁邊的她對女兒說，妳就照今天下午媽媽禱告的說就好了，於是小女兒壯膽大聲地說，「主啊！我那個死老公怎會突然邀那麼多人來，累死我了！」她的「耿直」搞得大家啼笑皆非。
  　
看過房子回家後，她連續五天禁食禱告，第六天要我請假不上班，我問她為甚麼？她說「為了要買那棟房子」，我頭冒冷汗：「那是一棟鬼屋也，妳真敢住嗎？更何況我們一下子也籌不到兩佰多萬」。她則說：「老公，虧你還是個大男人，我都不怕你怕甚麼？昨夜耶穌已經告訴我「只要信，不要怕，那不是鬼屋」，即是鬼屋，寧可天天與魔鬼爭戰，總比月月交房租好吧？至於錢的問題，我可以求助於娘家」。 
知妻莫若夫，我了解她的個性，決定的事是難以被推翻的，雖然無奈，也只好成全她的願望。
 
我們照著紙板的電話找來房東，請他開門讓我們看看房子內部，當我們走進屋內，就感到陰森恐佈，毛骨鬆然，每層樓門窗都貼滿各式各樣的符咒，尤其每間廁所的水箱，馬桶，牆壁貼滿滿，我問房東：「為甚麼要貼這些東西？」房東說：「哦！貼這些符咒是保平安的」，我問他：「據鄰居說，這棟房子鬧鬼？」「哦！沒這回事，是我太太迷信才貼這些符咒的」。

為了房子能夠早日脫手，房東當然要說謊，盡管我以手勢暗示老婆先不要決定買這棟房子，她卻堅持己見，也不討價還價三言兩語便談到成交，房東得知我們是! 基督徒，還特別優待免加過戶費和增值稅，以實實在在250賣給我們。

辦完過戶手續十天後，我們全家總動員清洗新屋，老婆手拿紙箱，嘴巴唸唸有詞「禱告」撕掉符咒。

搬家的那一天，鄰近住戶那些三姑六婆圍過來指指點點，有的說：這家人是「瞎眼牛不懼虎」有的說：「保證你們住不到十天就跑路」，不管鄰居怎麼說，我們還是安然地進住，老婆更是捲起褲管拉起衣袖說：「老娘倒要看看魔鬼奈我何？」。

基督是我家之主 
< /SPAN>這棟房子非常豪華，四層樓建築，每層樓各五十坪，一樓有四個停車位及一大廳一套房一廁所一廚房，二樓以上各有一大廳兩套房。

為了安全，我們將年老的父母安排在一樓大套房，七歲的兒子和五歲的女兒安排在二樓兩間套房，我和老婆住三樓套房，四樓備用當客房，層層客廳大，間間有窗戶，陽台還有落地窗，採光，空氣，風景都一流，我們在每層樓客廳掛個十字架，下面還加個：「基督是我家之主」的大扁額。

與其說這棟房子鬧鬼，不如說：鬼從心生，從進住一個月以來，並未看見有任何鬼影或靈異怪物，只是從搬進來第一天開始，每到夜深人靜，每層樓的廁所牆壁傳出一種莫名奇妙的怪聲音，既不像人叫也不像鬼哭，這種聲音白天即停止，鬧的兩個孩子夜間不敢洗澡上廁所，我和老婆天天禱告，懇求主張顯大能驅除魔鬼，可是主似乎無動於衷，幾個月下來，怪聲猶存，越鬧越兇，一向「耿直，死膽」的老婆，也變得有些喪膽，軟弱，信心動搖。

我家鬧鬼的事引起教會牧師和會友關注，發動全體為我們禱告，幾個月下來，仍然於事無補，有幾位不信邪的弟兄招牧師一同住到我家四樓兩個晚上，要親身體會魔鬼到底有多兇？
盡管幾十個人在夜間合一禱告，還是驅不走魔鬼的怪聲。

牧師專家來幫忙 
牧師特別 請來一位生物博士李燦良，請他監定聲音的來原，李博士從四樓聽到一樓後說，這不是鬼，絕對不是鬼，是有種動物打架的聲音，唯一的辦法，就是要找出發音的原頭，就能真象大白。
 幾天後，又有一個人打電話到我家，自稱是專門研究靈異的專家，有意帶幾個權威的道士幫我們做法驅鬼，被我老婆斷然拒絕，因為她除了信主耶穌的話之外，其他的再有三頭六臂的神都免談。
 「只要信，不要怕，這棟房子不是鬼屋」這句話，是耶穌第二次給她的指示。可是神的話與人的信，還是戰不勝鬧鬼的事實，好事不出門，壞事天下傳，我家鬧鬼的事也引起警方的注意，一位分局長自告奮勇地要求我們同意，希望住到我家四樓兩晚，屋外並派多位警察巡邏，敏感的記者也在暗中跟拍，誓必要查出是不是有人為的惡作劇，結果，還是無功而返。

孩子夜裡被嚇哭 
轉眼半年過去，鬼鬧並沒有因時光流逝而消失，變本加厲，愈鬧愈囂張，以前僅是鬧晚上，最近時而鬧白天，鬧的全家不安寧，兩個孩子夜裡被嚇哭，年老的父母也被嚇倒，他們想要搬出去住，更直接影響我上班的心情，我和老婆除了禱告還是禱告，已經到了無計可施的地步。

這一天，一大早老婆要我請假不上班，我問為甚麼？她說：昨夜耶穌告訴她，家裡不是鬧鬼，而是有些怪物在地下室，我則回她：「胡說八道，這棟房子根本就沒有地下室」。

無論� 瓻蝏羃﹛A老婆堅持己見，要我今天! 晚上手持手電筒，她手拿聖經和十字架，我陪她從四樓浴室，循著聲音查下來，誓必要查出發聲的原頭，奇怪的是，從四樓到一樓所發出的怪聲都一樣大小，並沒有因為隔層而有所差別，使丈二和尚摸不著頭腦。
 當我們查到一樓浴室時，以我搞十多年的建築經驗大膽篤定，這些聲音絕不是發自屋內，而是由屋外傳進屋內，雖然風高黑月夜，我陪老婆走出屋外，人趴在地上，耳貼在地面，循著聲音步步前進，終於讓我找到發聲的原頭，就是「化糞池」，我找一塊石頭在化糞池上用力一丟，聲音即時停止。

人鬼戰爭落幕 
第二天，我將此消息告訴牧師，牧師隨即通知生物博士李燦良和幾位弟兄趕到我家，七手八腳便把化糞池的水泥蓋掀開，赫然見到池內長滿大小不一的「鯰魚」俗稱「土殺」，令在場的人錯楞稱奇，鄰近住戶聞風而至，指指點點議論紛紛，連第一任的屋主也聞風趕到。

我們經過照相錄影存證，然後請來抽肥車抓魚清洗乾淨，一場人鬼戰爭終於宣告落幕。這件事以後，根據生物博士李燦良的調查報告指出，原來第一任屋主有個五歲的小孩喜歡玩魚，他父親便到水族館買了十多條不同種類的小魚給小孩玩。
  小孩玩膩了，便將小魚倒進馬桶以水沖進化糞池，不適應的小魚死了，唯有「土殺魚」生命力特強，因為這種魚在大自然界就是鑽在泥土裡成長，習性是白天鑽到泥土裡睡覺，晚上出來覓食。
 這種魚是雜食魚類，可以離水一天不會死，青草、肉類、魚類、泥土、糞便等什麼都吃，甚至大魚吃小魚吃同類，尤其人的糞便營養十足，當它們被沖進化糞池後，就會在裡面成長、交配、產卵，傳宗接代，生生不息。

土殺魚的黑夜  至於為什會在晚上發出聲音？那是因為化糞池空間窄小，魚太多擁躋，所以白天睡覺，到了晚上就會起來進食，互咬，打 架，甚至大吃小而發出聲音。

至於為甚麼聲音會從一樓傳到四樓都一樣大小？那是因為從四樓至一樓的浴室共用一根排水管直通到化糞池，聲音就從化糞池排水管直傳到四樓，所以讓人聽起來一樣大小聲，再由於排水管是建築在牆壁裡面，所以讓人聽不出發聲的源頭，甚至有時會讓人錯覺聲音是來自馬桶，致使兩個小孩夜間不敢進浴室洗澡上廁所就是這個原因。
 或許你懷疑，「土殺魚」成長在暗無天日的化糞池裡，又怎能分辨白天或晚上呢？道理很簡單，宇宙萬物都依循大自然的循環，有生命的動物以廿四小時在輪迴作息，植物依循著一年四季在發芽、成長，或凋零。
 另外一種可能，一般化糞池都是建在房子的下面，而這棟房子把化糞池建在屋外，水泥蓋的縫隙可以透入陽光，它們就能夠分辨白天或晚上。
經過李博士的詳儘分析，鬼屋傳奇到此宣告結束。這棟房子被第一任房東以2500萬買回去，因為他說這是他祖宗遺留下來的財產。信不信由你，不由你不信，不信不由你。